장기수선충당금과 선수관리비, 아파트 매매·전세 절차 때 어떻게 처리할까?

아래 내용은 개인 경험에 의해 습득한 지식입니다. 부동산 거래 관련 일반적인 관행에 따른 것이며, 명확한 법적 해석에 바탕하지 않습니다. 이 점 참고해 주십시오.

• 장기수선충당금: 아파트 공용 부분의 보수, 교체 공사 등에 사용되는 금액
  • 납부 시점: 매월 아파트 관리비에 포함해 납부
  • 납부 주체: 거주자(전·월세의 경우 세입자가 납부)
  • 정산 ①: 전·월세 세입자가 납부해 왔다가 임대차 계약 종료로 전출하는 경우
    • 임대인(소유주)이 낼 돈을 세입자가 대납해 줬던 것으로 침.
    • 따라서 임대인은 세입자가 임대차 계약 기간 동안 납부했던 장기수선충당금 전체를 돌려 줘야 함.
    • 아파트 관리비 고지서에 장기수선충당금 항목을 확인 가능하며 관리사무소로부터 기간 내 수납 내역을 확인할 수 있음.
    • 세입자가 매월 납부할 때마다 그때그때 돌려 주는 것이 정확하긴 하나,
    • 관례와 편의 측면에서, 통상 임대차 계약 종료 시점에 전체 합산해 한 번에 돌려 줌.
  • 정산 ②: 전·월세 세입자 거주 중 아파트 매매가 이뤄지는 경우
    • 소위 전세 끼고 매매할 때, 매도인과 매수인 간 정산이 필요함.
    • 임대인(소유주)가 달라지는 것과 무관하게, 세입자는 임대차 계약 종료 시 냈던 장기수선충당금을 모두 돌려받아야 함.
    • 아파트 소유권이 넘어가기 전까지의 장기수선충당금은 매도인이 부담하고 이후의 것은 매수인이 부담하는 게 맞음.
    • 따라서 아파트 매매 시, 매도인은 그 시점까지 세입자가 납부한 장기수선충당금 전액을 매수인에게 지급해야 함.
• 선수관리비(관리비예치금 또는 관리비선수금과 같은 말): 아파트 공용 부분의 관리와 운영에 필요한 경비를 미리 납부한 성격의 예치금
  • 납부 시점: 최초 입주 시 1회 납부
  • 납부 주체: 최초 입주자(분양받은 자)
  • 정산: 아파트 매매의 경우
    • 선수관리비는 예치금으로서 나중에 돌려받을 돈임. 일종의 채권임.
    • 실제 선수관리비는 아파트 재개발이나 해체 시 소유주에게 반환됨.
    • 즉, 아파트 소유자가 돈을 돌려받을 일종의 권리이므로, 매매 시 매수인이 매도인에게 해당하는 금액을 지급해야 함.

부동산 거래할 때, 장기수선충당금을 어떻게 하니, 선수관리비를 입금했니 하면서, 계약서 서류 처리하는데 안그래도 정신없는데 무슨 말인지 헷갈릴 때 많으시죠? 각 부동산 거래 행위별로 어떤 절차가 이뤄지는지 간단히 요약해 보겠습니다.

1. 전·월세 살던 아파트 계약이 끝나서 이사는 다 했는데, 집 열쇠는 집주인에게 언제 돌려 주나요?
   • 보증금(보증금 있는 경우)과 대신 냈던 장기수선충당금 전액을 입금받은 후 돌려 줍니다.
2. 아파트 매매 잔금 치르는 날입니다. 제가 매수하는 입장이고요. 장기수선충당금과 선수관리비 정산하고 나서 도장 찍어야 하지요?
   • 매매일까지 세입자가 냈던 장기수선충당금을 매수인이 매도인으로부터 받아야 합니다.
   • 매수인은 매도인에게 선수관리비를 주어야 합니다.
   • 선수관리비가 장기수선충당금 대납액보다 큰 경우가 많습니다. 즉, 매수인에게 매도인이 돈을 더 주는 꼴이 됩니다.

감사합니다. 아래 참고 사이트도 확인해 보세요.

• 참고자료
  • (경기도아파트신문) 아파트 장기수선충당금과 관리비 예치금
  • (닥터아파트) 관리비 예치금이라 불리는 선수관리비란